Conseils d’investissements dans les foncières cotées en 2024 !

 

 

Tu souhaites investir dans l’immobilier avec plus de facilité et optimiser ton patrimoine immobilier ? As-tu déjà entendu parler des foncières cotées ?

Dans cet article, nous allons te donner toutes les informations utiles pour bien comprendre le fonctionnement des foncières cotées et les exploiter efficacement pour te construire une stratégie d’investissement personnalisée.

 

1/ Définition d’une foncière cotée :

• Les foncières cotées, un investissement de type pierre-papier :

Une foncière cotée est une entreprise spécialisée dans l’achat, la gestion et la vente de biens immobiliers, comme des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts ou des appartements. Mais on peut en trouver également investissant dans d’autres domaines de l’immobilier comme les box de stockage, les data centers, les fermes de minage crypto, etc… Souvent appelées Foncières ou Foncières cotées, on les trouve aussi sous le nom de Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC).

Il existe aussi les Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ou les OPCI qui sont aussi des produit financier dans l’immobilier, elles sont toutefois non cotées en bourse et nous ne les évoquerons pas ici.  Pour tous ces placements immobiliers mutualisés on parle aussi parfois de « pierre-papier »

2/ Quelle est la particularité d’une foncière cotée ?

• Entre investissement et liberté de gestion :

« Cotée » signifie que la SIIC elle est inscrite sur une bourse, par exemple : la Bourse de Paris ou celle de New York ( NYSE New York Stock Exchange). Par conséquent, les investisseurs peuvent acheter des actions et les négocier sur le marche secondaire. De ce fait, ces sociétés sont donc à la croisée de la bourse et de l’immobilier.

• Les différents stades d’évolutions d’une foncière cotée, un exemple :

• Acquisition : Une foncière achète un immeuble de bureaux pour 10 millions d’euros.
• Location : Elle loue les bureaux à des entreprises et perçoit 1 million d’euros par an en loyers.
• Gestion : Elle dépense 100 000 euros par an pour l’entretien.
• Bénéfices : Après entretien, elle génère un revenu net de 900 000 euros par an.
• Distribution : Elle décide de distribuer 800 000 euros en dividendes et de garder 100 000 euros pour des améliorations futures.
• Cotation : Ses actions sont échangées sur la Bourse de Paris, permettant aux investisseurs d’acheter et vendre des parts de la foncière.

Quelques exemples célèbres de foncières cotées :

 

• Foncière de Régions
• Public Storage PSA
• Welltower
• Unibail Rodamco Westfield
• Icade
• Klepierre
• Etc…

 

3/ Comment investir dans les foncières cotées ?

• Mode d’emploi d’une foncière cotée :

Les investisseurs peuvent investir dans les actions des SIIC par le biais d’un compte-titre ordinaires (CTO) ou d’un PEA (Plan d’Epargne en Actions), en direct ou via des ETFs.

• À savoir : il n’y a pas de frais d’entrée sur votre CTO, seulement des frais de courtage pour gérer les actions achetées sur le compte-titre et d’éventuels frais de garde. Concrètement, cet investissement est accessible à partir de 100 euros et les frais varient en fonction de l’intermédiaire boursier en charge de votre compte titre.

 

 

4/ Quels sont les avantages à investir dans les foncières cotées ?

 

– Vous devenez actionnaire de l’entreprise : la foncière achète divers types de propriétés immobilières.

– Vous bénéficiez indirectement de l’effet de levier : la foncière achète ses biens en utilisant le levier bancaire.

– Vous n’avez pas la contrainte de la gestion et vous bénéficiez des avantages :

• La foncière cotée gère ces propriétés, s’assurant qu’elles sont louées à des entreprises ou des particuliers et s’occupe de l’entretien. D’après la législation, les SIIC doivent redistribuer au moins 95 % des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées et les dividendes ne sont pas imposés au niveau de la société. La SIIC ne paie pas l’impôt sur les sociétés avant de distribuer les dividendes.

– Vous bénéficiez des revenus générés par les biens immobiliers qui sont détenus par la foncière :

• Indirectement, vous investissez librement dans l’immobilier, sans avoir à acheter et à gérer des propriétés vous-même.

– Vous percevez des revenus sous forme de dividendes. Ce sont des paiements réguliers (souvent trimestriels ou annuels) effectués aux investisseurs qui possèdent des actions de la foncière et ces revenus proviennent généralement de 2 sources :

• Des revenus réguliers : La foncière perçoit des loyers de la part des locataires qui occupent les propriétés, tels que des appartements, des bureaux, des magasins.
• Des revenus irréguliers : La foncière peut aussi vendre certaines de ses propriétés à profit, en les vendant plus cher que leurs prix initiaux pour réaliser des gains. Ces investissements offrent la possibilité aux foncières de réinvestir dans d’autres projets immobiliers.

– Vous disposez d’une forte liquidité :

• Vous pouvez revendre vos actions à tout moment.

– Vous faites face à une fiscalité avantageuse :

• Fiscalement, vos dividendes sur compte titre ordinaire (CTO) sont taxés à 30 % des prélèvements sociaux compris, moins dans un PEA. Par ailleurs, les SIIC n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

5/ Quels sont les inconvénients à investir dans les foncières cotées ?

• Les risques associés :

-Vous vous confrontez aux fluctuations de marché :

• Ses performances vont de pair avec l’ensemble des marchés financiers et les variations de marché connues par les actions classiques. Les actions des foncières cotées sont soumises aux fluctuations du marché boursier. La valeur des actions peut varier considérablement en fonction des conditions économiques, des taux d’intérêt, et du sentiment des investisseurs.

-Vous êtes sensible aux taux d’intérêt :

• Les foncières cotées sont particulièrement sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt. Une augmentation des taux d’intérêt peut accroître le coût des emprunts pour ces entreprises, limitant ainsi leur capacité à financer de nouveaux projets.

– Vous êtes exposés au risque immobilier spécifique :

• Bien que diversifiées, les foncières cotées restent exposées aux risques spécifiques du marché immobilier : tels que les vacances locatives, la baisse des loyers, les fluctuations de la valeur des propriétés et les coûts d’entretien imprévus.

 

 

6/ Un exemple : comment j’ai détecté le retournement du secteur des foncières cotées et de Unibail Rodamco Westfield

• Comment choisir une foncière cotée ?

En Juin 2023 grâce à ma méthode d’analyse des divergences , j’identifie un potentiel de retournement sur un ETF regroupant de nombreuses foncière, MWO de chez Lyxor. Je le partage avec mes abonnés et publie cette analyse technique sur l’action UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD (une foncière qui regroupe de nombreux centres commerciaux en France et en Europe. S’ensuit une confirmation du retournement et une hausse de 54% en un AN.

 

7/ Conclusion

• Bonnes pratiques avec les foncières cotées :

Dans cet article, nous avons vu les nombreux avantages a investir dans les foncières cotées, mais également les risques car ces actions sont soumises aux fluctuations de la bourse.

Parmi ces avantages il y a l’exposition au levier bancaire en interne de ces sociétés et la distribution d’une grande partie des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

Vous voulez en savoir davantage et vous souhaitez être guidé pour vos investissements dans les foncières cotées ? Si oui, je peux vous aider à vous former et à développer une stratégie d’investissement personnalisée qui répondra à vos objectifs de placement.

Pour en savoir plus sur mes services de coaching, rendez-vous sur mon site Web pascaltrichettrading.com ou Demander un rdv conseil personnalisé

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